¿Qué significa que un inmueble esté exento de certificado energético?

Quién decide la exención y qué deja de pagar el propietario

Estar exento significa que no contratas a un técnico para que mida el consumo y las emisiones del edificio ni registras la etiqueta en tu comunidad autónoma. Te ahorras ese trámite y su coste, pero no te ahorras la responsabilidad: tú declaras el motivo de la exención y respondes si es falso. La exención no es automática ni la concede una administración; la aplicas tú y debe poder justificarse ante notario y comprador.

• No hace falta mostrar la etiqueta energética en el anuncio de venta o alquiler.
• El notario no te pedirá el documento al firmar la escritura.
• Debes dejar por escrito el motivo de exención en el contrato o la escritura.

Lista de inmuebles que no necesitan certificado

El RD 390/2021 fija qué construcciones quedan fuera de la obligación. El criterio es siempre el mismo: o el certificado no aporta información útil, o calcularlo sería desproporcionado para el uso real del edificio.

• Edificios protegidos de forma oficial por su valor histórico o arquitectónico, cuando la obra para mejorar su eficiencia alteraría ese carácter.
• Lugares de culto y edificios dedicados a actividades religiosas.
• Construcciones provisionales con un uso previsto igual o inferior a dos años.
• Zonas no residenciales de edificios industriales, agrícolas o de la defensa con baja demanda energética.
• Edificios aislados con una superficie útil total menor de 50 metros cuadrados.
• Inmuebles comprados para reformarlos a fondo o demolerlos.

El equívoco de los pisos pequeños y las viviendas en bloque

El límite de 50 metros cuadrados solo vale para edificios aislados: una caseta independiente, un trastero exento o una vivienda unifamiliar suelta. Un piso de 38 metros dentro de un bloque no está exento, por pequeño que sea, porque no es un edificio aislado sino una parte de uno. Confundir ambas cosas es el fallo que más sanciones provoca, porque el anuncio sale sin etiqueta y el alquiler o la venta quedan en falta.

Alquileres turísticos: exentos solo si cumplen el umbral

No todos los apartamentos turísticos están exentos, al contrario. La vivienda solo queda fuera de la obligación si se alquila menos de cuatro meses al año, o durante un tiempo limitado con un consumo previsto inferior al 25 % del que tendría si se usara todo el año. En cuanto superas ese umbral, el certificado vuelve a ser obligatorio para anunciarte en cualquier plataforma.

Cómo se justifica la exención sin que te multen

Para que la exención sea válida tienes que declararla por escrito y señalar el motivo legal concreto. En una venta, lo habitual es incluir una cláusula en la escritura que cite el supuesto del RD 390/2021 que aplica. En un alquiler, dejarlo reflejado en el contrato. Las sanciones por no tener certificado cuando sí era obligatorio las imponen las comunidades autónomas y pueden ir de cantidades leves a varios miles de euros según la gravedad y la región.

Caso real: una casa heredada que parecía exenta y no lo estaba

Marta, profesora jubilada de Cáceres, heredó una casa de campo de 64 metros útiles en un pueblo de la sierra y la puso en alquiler de temporada. Daba por hecho que estaba exenta por ser una construcción vieja y aislada. El error: la superficie superaba los 50 metros y la alquilaba más de cuatro meses al año, así que el certificado era obligatorio. Sacarlo le costó 110 € de técnico y descubrió, de paso, que la potencia contratada (5,75 kW) doblaba la que la casa usaba de verdad, lo que le pesaba unos 90 € al año en el término fijo. La etiqueta le salió clase E; el sobrecoste de potencia, el que de verdad le drenaba la factura, no lo veía nadie hasta que revisó el contrato.